Verplichte schatting bij hypothecaire lening 2022: wat moet je weten?

Vanaf 2022 wordt het verplicht om je droomwoning te laten schatten wanneer je een hypothecaire lening wil afsluiten bij een bank. Belangrijk: de bank zal zich voor de lening niet langer baseren op de verkoopprijs, maar wel op de geschatte waarde. Dat kan flinke gevolgen hebben wanneer je hoger biedt dan de geschatte waarde van de woning.

Wat moet je nu precies weten over die verplichte schatting? We vertellen je het allemaal in dit artikel.

Wat houdt die verplichte schatting precies in?

Sinds 1 juli 2021 werd een nieuwe richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA) ingevoerd. Die richtlijn legt banken op om zich bij het verlenen van een hypothecaire lening te baseren op de objectieve waarde van de woning. Belgische banken krijgen van de Nationale Bank zes maanden om alles omtrent die nieuwe verplichte schatting te regelen. Voor ons treedt de verplichte schatting daarom in werking vanaf 1 januari 2022.

De verplichte schatting is een kleine revolutie in de bankenwereld. Vanaf 2022 zullen alle Belgische banken zich voor het geven van een lening niet langer baseren op de aankoopprijs van een woning. Het bedrag waarvoor kopers zullen lenen, zal dan vasthangen aan de objectieve waarde van de woning.

Daarvoor kunnen banken een schatter inschakelen, maar banken kunnen zich ook baseren op een statistisch model. Men baseert zich dan op allerhande parameters zoals de prijzen per vierkante meter van recent verkochte panden in de buurt. Men verwacht dat banken enkel een externe schatter zullen inschakelen wanneer de prijs moeilijk bepaald kan worden door het statistisch model. Die schatter kost namelijk al snel enkele honderden euro’s.

Waarom wordt de verplichte schatting ingevoerd?

Waarom is die grote verandering nodig? Daar hebben de steeds sneller stijgende woningprijzen veel mee te maken. Wanneer huizen nu verkocht worden aan torenhoge prijzen en de koper de even torenhoge lening niet meer kan terugbetalen, komt er een gedwongen verkoop. Met de verplichte schatting kunnen banken er nu zekerder van zijn dat die verkoop voldoende opbrengt om de lening terug te kunnen betalen. Wanneer dat niet het geval zou zijn, komt de bank in moeilijkheden.

Wat zijn de nadelen van die verplichte schatting?

Het probleem stelt zich natuurlijk vooral wanneer je een stuk meer betaalt voor je woning dan de geschatte waarde die de bank uitkomt. Je kan dan minder lenen van de bank en het verschil tussen de aankoopprijs en de geschatte waarde moet je dan zelf betalen. Wanneer het verschil groot is, kan dat een financieel drama voor de kopers betekenen.

Banken mogen in ons land tot 90% van de aankoopprijs van een woning lenen. Dat betekent dus dat je minimaal altijd 10% van de aankoopprijs zelf moet betalen. Alles wat je meer biedt dan de geschatte waarde, komt daar dan nog eens bovenop. Toch is er een oplossing mogelijk. Banken mogen namelijk voor 35% van hun hypothecaire leningen die drempel van 90% overschrijden. Je kan dus in principe ook de hele aankoopprijs, of binnenkort de hele geschatte waarde, lenen van de bank.

Wacht je nu beter tot 2022 om een woning te kopen?

De verplichte schatting wordt vooral ingevoerd om banken enigszins te beschermen. Het is dus niet de bedoeling om de woningprijzen ook te doen dalen.

Nu geven banken hypothecaire leningen gebaseerd op de aankoopprijs en dus lenen ze soms bedragen uit die hoger liggen dan de echte waarde van het huis. Dat betekent dat de banken de op hol geslagen woningmarkt volgt en financiert. Maar zolang die hoge leningen ook gewoon afbetaald worden door de kopers, is er geen probleem. Of de stijgende woningprijzen een plateau zullen bereiken, is dus geen zekerheid.

Wat wel belangrijker zal worden, is de opschortende voorwaarde in de compromis. De opschortende voorwaarde legt vast dat de koper en verkoper de verkoop nog laten afhangen van een voorwaarde, vaak het bekomen van een lening. Bekom je niet de lening die je gehoopt had omdat de bank de woning lager schat dan gedacht, dan kan de compromis via de opschortende voorwaarde nog ontbonden worden.

Het advies luidt daarom net zoals altijd: betaal een eerlijke prijs voor de woning. Moet je een stuk hoger bieden om te voorkomen dat de woning in de handen van andere kopers valt, zorg er dan voor dat je een bedrag biedt dat realistisch is voor jouw portemonnee.

Woonhypotheek staat voor je klaar

De verplichte schatting bij het afsluiten van een woning roept veel vragen op. Wil je graag eens praten met een expert over wat de gevolgen van die verplichte schatting precies zijn? Bij Woonhypotheek helpen we je graag verder en bieden we antwoord op al je bedenkingen. Contacteer ons nu voor vrijblijvend advies of maak een afspraak.